정부가 '재건축 안전진단 합리화 방안'을 발표하면서 기준 완화로 안전진단에 대한 부담은 덜해질 전망이지만 여전히 원도심 일부 지역에 유지중인 높이(고도)제한은 여전히 풀기 힘든 숙제로 남아있다.
국토교통부는 지난 8일 재건축 안전진단 관련 규제 완화 방안을 발표했다. 안전진단 평가 배점에서 현행 50%인 구조 안전성 비중을 30%로 낮추고 주거 환경을 15%에서 30%, 건축 마감·설비 노후도를 25%에서 30%로 변경하는 등 배점을 바꿀 방침이다.
특히 항목 중 구조 안전성은 건물 기울기나 내구력, 기초 침하 정도를 평가하는데, 사실상 건물을 폐쇄할정도의 결함이 발생하는 E등급이 나오지 않는 이상 2차 적정성 검토까지 별도로 받아야 했다. 이로 인해 2018년부터 2021년까지 안전진단을 통과한 단지가 5곳에 불과할 정도로 재건축에 큰 걸림돌로 여겨졌다.
문제는 안전진단이 다소 완화된다고 해도 연수구 원도심 지역 일부에 걸린 고도제한 문제는 여전히 골칫거리다.
특히 청학지구는 건축된 지 30년이 넘어가는 노후화된 주택이 대부분이지만 지구단위계획상 93.2% 이상의 지역이 층수 제한으로 4층 이상의 건축물을 지을 수 없다.
이러한 고도제한으로 인해 18층 이하의 건물을 지을 수 있는 2종 일반주거지역임에도 제한이 있어, 층수에 제한이 없는 3종 일반주거지역으로 변경하고 고도제한을 해제하는 등 지구단위계획의 변경 없이는 증축이 사실상 불가능하다.
재건축·재개발이 추진되어 건축심의 등의 절차를 밟는다 해도 경관 문제가 남아있다. 2017년 시 경관계획(안)의해 문학산을 중심으로 7km 범위에 속하는 청학·동춘·연수·선학 일부 지역은 경관심의를 받아야 하는 중점경관관리구역으로 지정되어 있다.
중점경관관리구역은 경관 가치가 높은 지역 및 경관 저해가 우려되는 지역을 중점적으로 보전·관리·형성하기 위한 제도다.
이로 인해 문학산 중점경관관리구역에 해당되는 지역은 가이드라인에 따라 신축의 경우는 4층 이상이거나 연면적 495㎡이상의 건축물일 경우 청량산이나 문학산의 시각적 차폐 여부를 사전 검토하고 경관시뮬레이션을 시행해 적정 건축물 규모를 정한다.
결국 고도제한이 유지되는 한 일부 지구는 재건축 안전진단 해제에도 지구단위계획 변경이 선행되지 않는 이상 원하던 방향으로의 개발이나 개선이 어렵다는 목소리가 높아지는 이유다.
주민 A씨는 "원도심에 유지중인 고도제한 문제는 정치권에서도 해결 방안을 제시해야 한다" 며 "산 경관과 환경을 이유로 20년이나 된 지구단위계획을 유지하는 가운데 노후화된 건물과 시설을 떠안으면서 사는 주민들은 언제까지 개발 소외를 겪어야 하는지 답답할 따름" 이라고 말했다.
